ه) امتناع از قید حق غیر در اظهار نامه

طبق ماده ۱۱۶قانون ثبت در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره در ماده ۳۳ انتقال داده شده، راهن یا انتقال‌دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه‌ی خود قید نماید. در صورتی که راهن یا انتقال‌دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال‌گیرنده می‌تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن، به وسیله‌ی اظهارنامه‌ی رسمی حق خود را مطالبه کند. هر گاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال‌دهنده حق طرف را نداد، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.

اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال‌دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره‌ی ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال‌گیرنده را تأدیه نکند.

تبصره: مرتهن که در ظرف مدت یک سال اخطار سند مذکور در فوق را نکرده مادام که مرور زمان منقول شامل طلب نشده حق مطالبه طلب خود را خواهد داشت.

مفاد ماده ۱۱۶ قانون ثبت در مورد املاک در رهن یا املاک با حق استرداد است. هنگامی که شخصی ملک خود را در رهن دیگری قرار می‌دهد یا نسبت به ملک خود معامله با حق استرداد انجام می‌دهد و در عین حال از طریق دادن اظهارنامه ثبتی تقاضای ثبت همان ملک را می کند باید در اظهارنامه ثبتی خود حقوق مرتهن یا انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد را لحاظ نماید. چنانچه حقوق صاحبان حق را نادیده بگیرد وبه ثبت اطلاع ندهد، آنها می‌توانند بااظهارنامه ثبتی ازراهن یاانتقال دهنده حق خود رامطالبه کنند، اگر حق آنها داده نشود، مستنکف که همان راهن یا انتقال دهنده، به عنوان کلاهبردار تحت تعقیب قرار می‌گیرد.

باید گفت که رکن مادی جرم موضوع ماده فوق از اجزایی به شرح ذیل تشکیل می‌شود:

۱- انجام ندادن تکلیف قانونی که راهن یا انتقال دهنده طبق قانون ثبت مکلّف به انجام آن می‌باشند. این تکلیف قانونی همانا درج و ذکر حقوق مرتهن و انتقال گیرنده در تقاضانامه و اظهار نامه ثبت ملک می‌باشد.

۲- مطالبه حق مکتسبه خود از جانب مرتهن و انتقال گیرنده. عدم انجام تکلیف قانونی مقّرره توسط راهن یا انتقال دهنده نافی ایفای وظیفه قانونی مرتهن یا انتقال گیرنده که همانا مطالبه حق قانونی و مکتسبه خود ظرف مدت تعیین شده قانونی «تا یک سال از تاریخ انقضاء مدّت حق استرداد یا رهن» راجع به ملک مورد معامله با حق استرداد نمی‌شود. به تعبیر واضحتر مرتهن و انتقال گیرنده باید حق قانونی و مکتسبه خود ناشی از معامله منعقده با راهن و انتقال دهنده در ملک کذایی را از افراد اخیرالذکر مطالبه کند.

۳- مطالبه حق باید به وسیله اظهار نامه رسمی باشد. بنابراین مطالبه حق بطور شفاهی یا با نوشته‌ای به غیر از اظهار نامه، هیچ گونه حقی را برای مرتهن و انتقال گیرنده ایجاب نمی‌نماید.

۴- با وجود گذشت و انقضای ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال دهنده حق طرف ذی حق (مرتهن و انتقال گیرنده) را ندهد این مورد مهمترین جزء رکن مادی جرم می‌باشد. زیرا با تحقّق این جزء است که رکن مادی جرم ثبتی «اسناد و املاک» مندرج در ماده ۱۱۶ قانون ثبت تکمیل می‌شود.

بدیهی می کند چنانچه راهن یا انتقال دهنده حق مرتهن و انتقال گیرنده را پس از ابلاغ اظهارنامه اداء، تصدیق و تأیید نماید، جرم مورد بحث موضوعیت پیدا نمی‌کند. حال چنانچه اخطاریه مدنظر قانونگذار قبل از انقضای مدّت حق استرداد و یا رهن بعمل آمده باشد، راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم محسوب می‌شوند که مالکیت اینان نسبت به ملک مورد تنازع باقی باشد و با وجود بقای مالکیت، مشار الیهم حق مرتهن و انتقال گیرنده را تصدیق ننماید و چنانچه ملک به ملکیت راهن یا انتقال دهنده باقی نباشد، اینان در صورتی مجرم خواهند بود که تا ده روز پس از انقضای مدّت حق استرداد یا رهن، حق مرتهن یا انتقال گیرنده را تأدیه نکنند.

این امتناع از ادای حقّ به ذی حق و تصدیق ننمودن حقّ مرتهن و انتقال گیرنده فعل منفی و به تعبیر دیگر ترک فعل می‌باشد. فلذا جرم موضوع ماده ۱۰۹ قانون ثبت از جمله جرائم نادر است که رکن مادی آنرا ترک فعل تشکیل می‌دهد.

ایرادی که به نظر می‌رسد کلاهبرداری جرمی عمدی است که با فعل مثبت تحقق می‌یابد نه ترک فعل، کلاهبردار باید عمدا اعمال متقلبانه‌ای را به صورت مثبت انجام می‌دهد، که آن عملیات متقلبانه مثبت، منجر به بردن مال غیر شود.

در این ماده مشاهده می‌شود چنانچه راهن یا انتقال دهنده از تکلیف خود که همان اطلاع به ثبت از طریق اظهارنامه است امتناع کند مرتکب ترک فعل شده و ترک وظیفه و تکلیف کرده این ترک فعل تا ترک تکلیف فعل منفی است. عدم ذکر حق مرتهن یا منتقل الیه دراظهار نامه‌ی ثبتی یک فعل منفی است. یک ترک فعل است، چون جرم کلاهبرداری به صورت ترک فعل تحقق نمی‌یابد لذا حمل عنوان کلاهبرداری بر این جرم، یعنی جرم امتناع از رد حق به صاحب حق، دشوار به نظر می‌رسد.

[۱] - محمد، زارعی، همان منبع، صص.۳۲-۳۳

الف) رکن روانی تقاضای ثبت خلاف واقع

در این جرم علم و عمد متقاضی ثبت مفروض است و همین علم و عمد تشکیل دهنده سوءنیت و قصد مجرمانه است. به بیان دیگر اولاً، خواست اعمال و افعال متقلبانه را دارا باشد «سوء نیت عام» ثانیاً، قصد و نیتی از این اعمال و افعال متقلبانه ثبت ملک غیر بنام خود و متضرر نبودن شخص غیر باشد «سوء نیت خاص» علاوه برآن علم شخص متقاضی و وراث در خصوص سلب مالکیت از وی و مورث و همچنین علم وراث به انتقال ملک در خصوص سلب مالکیت از وی و مورث و همچنین علم وراث به انتقال ملک از طرف مورث خود توسط قاضی محکمه احراز شود.

نکته دیگر اینکه تقاضای ثبت ملک غیر از لحاظ نوع جرم از جرائم مستمراست که از زمان دادن تقاضانامه ثبت یا اظهارنامه ثبتی شروع شده و تا زمان ورود و ثبت ملک در دفتر املاک این جرم ادامه و استمرار دارد.

نکته دیگر در خصوص ماده ۱۰۶ قانون ثبت آن است که قانون گذار راهنمای تحصیل علم ورثه را نسبت کار مورث خود برشمرده و به صورت حصری سه راه را بیان نموده است. از طریق:

الف: امضاء، ب: مهر، ج: نوشته، مفهوم نص قانونی این است که از طریق دیگر نمی‌توان علم ورثه را نسبت به علم مورث خود اثبات کرد و تفسیر مضیق درحقوق کیفری باعث چنین تفسیری می‌شود.

ب) رکن روانی امین ملکی که خود را مالک معرفی می‌کند

این جرم از جرائم عمدی است و نیاز به سوء نیت و قصد مجرمانه دارد. با این توضیح که شخص امین باید بداند که عملش درتقاضای ثبت ملک و تکمیل اظهارنامه ثبت ملک مورد امانت بنام خود، غیرقانونی ونامشروع است «سوءنیت عام» واین عمل خلاف قانون ممکن است به صاحب واقعی ملک (مالک) خسارت و ضرر و زیان وارد سازد «سوء نیت خاص».

ج) رکن روانی ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی

جرم ثبتی اسناد و املاک مندرج در ماده ۱۰۸قانون ثبت از جمله جرائم عمدی است که علاوه بر سوء نیت عام امین (علم به نامشروع و خلاف قانون بودن اعمال ارتکابی) به سوء نیت خاص وی (درخواست به ثبت رسیدن ملک بنام دیگری و نهایتا ورود خسارت و ضرر و زیان مادی و معنوی به مالک) نیز احتیاج دارد. در ماده ۱۰۸ قانون ثبت متقاضی ثبت که متصرف ملک است با کسی که ملک بنام او ثبت می‌شود و سند بنام او صادر می‌گردد به نحوی تبانی و مواضعه می‌کند که در نهایت مال غیر من غیر حق از مالکیت او در می‌آید و به فرد دیگر انتقال می‌شود.

طریقه تبانی و مواضعه متقلبانه وی با کسی که سند بنام او ثبت می‌شود بدین شکل است که ظاهرا هر دو نفر تقاضای ثبت دروغین می‌دهند.

آگهی‌های نوبتی مواد ۱۰ تا۱۴ قانون ثبت را خلاف واقع انتشار می‌دهند در نهایت ملک را در دفتر املاک اداره ثبت برخلاف واقع به ثبت می‌رسانند. سند مالکیت آن را بنام دیگری می‌گیرند. این اشتراک مساعی آنها بر خلاف حقیقت، به منزله همان تبانی و مواضعه برای بردن مال غیر است.

د) رکن روانی ثبت ملک درتصرف غیر

جرم ثبتی اسناد و املاک موضوع ماده ۱۰۹ قانون ثبت جرم عمدی می‌باشد که مرتکب آن علاوه بر سوء نیت عام «علم و آگاهی به نامشروع و خلاف قانون بودن عمل ارتکابی» باید سوء نیت خاص نیز داشته باشد یعنی هدفی از اعمال خلاف قانون، ثبت ملک غیر بنام خود باشد.

نکته: با توجه به درج کلمه هرکسی در متن ماده ۱۰۹ و عموم و اطلاق ناشی از آن مرتکبین این جرم می‌تواند هرشخصی را در برگیرد. حال چنانچه روساء و نمایندگان ثبت اسناد و املاک با متقاضی ثبت مشارکت نمایند و جرم مذکور را انجام دهند به استناد به ماده ۴۲ قانون مجازات اسلامی شریک در جرم محسوب و مجازات هرکدام از اینان مجازات فاعل مستقل جرم مورد بحث خواهد بود. چنان که این امکان نیز وجود دارد که روسا و نمایندگان ثبت اسناد و املاک با توجه به تجربه و دانش خود و با قصد و نیت سوءمجرمانه وقوع جرم موضوع ماده ۱۰۹ ق.ث را تسهیل نمایند و به متقاضی ثبت در ارتکاب جرم یادشده کمک نماید که در این خصوص نیز می‌توان چنین افرادی را به استناد ماده ۴۳ قانون مجازات اسلامی به عنوان معاون جرم مندرج در ماده ۱۰۹ قانون ثبت با جمیع دیگر شرایط مقرره قانونی دانست.

ه) رکن روانی امتناع از قید حق غیر در اظهارنامه

جرم ثبتی اسناد و املاک موضوع ماده ۱۱۶ قانون ثبت از جمله جرائم عمدی است و مثل همه جرائم عمدی نیازبه قصد مجرمانه و سوءنیت دارد. به تعبیر دیگر شخص راهن و انتقال دهنده باید بداند که امتناع از ادا حق مرتهن و انتقال گیرنده و تصدیق ننمودن حقوق مکتسبه قانونی مشارالیهم و جرم و خلاف قانون است«سوءنیت عام» و با این عمل منفی قصدشان تضییع و پایمال نمودن حق مرتهن و انتقال گیرنده باشد «سوءنیت خاص».

و) رکن روانی کتمان حقوق ثبتی در حوادث غیر مترقبه

جرم مندرج در ماده ۱۵ قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یاحوادث غیر مترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند از جرائم عمدی است با این تفصیل که شخص مرتکب باید بداند که عدم انعکاس حقوق اشخاص ذوی الحقوق اعم از حقیقی یا حقوقی نسبت به تمام یا قسمتی از املاک و اسناد مورد تقاضا در تقاضانامه اش غیر مشروع و خلاف قانون است و این عمل منفی باعث تضییع و ضرر و زیان خسارات به اشخاص ذوی الحقوق می‌گردد. مع الوصف عمداً این حقوق در تقاضانامه درج و منعکس ننماید کلمات عامداً و عالماً در متن ماده قانونی مبحوث عنه همانطور که گفته شد، بار اثبات عدم و علم مرتکب را بر عهده قاضی محکمه رسیدگی کنند به جرم قرار می‌دهد.

به بیان دیگر رکن معنوی این جرم کتمان عمدی توأم باسوءنیت و قصد تضییع حقوق اشخاص ثالث، در ملک مورد تقاضای ثبت است. عدم انعکاس حقوق اشخاص ثالث درتقاضانامه ثبت النهایه منجر به صدور سند بنام متقاضی و از بین رفتن حقوق مالکانه اشخاص ثالث می‌گردد.

[۱] - محمد، زارعی، همان منبع، صص. ۱۸-۱۷

[۲] - محمد، زارعی، همان منبع، ص.۲۰

[۳] - محمد، زارعی، همان منبع، ص.۲۴

[۴] - محمد، زارعی، همان منبع، ص.۳۳

[۵] - همان، ص.۳۶

گفتار دوم: جرائم ثبتی در حکم خیانت درامانت

خیانت در امانت، از گذشته‌های دور این جرم وجود داشته و در دین مبین اسلام واحادیث و دستورات زیادی از ائمه معصومین (ع) در خصوص امانت داری وارد شده است خداوند مردم را به رسانیدن امانتها به صاحبان آنها امر فرموده است: «ان الله یامرکم ان تودوا الامانات الی اهلها».

قانون گذار تعریفی از جرم خیانت در امانت ارائه نکرده ولی با توجه به ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی می‌توان تعریف زیر را از این جرم ارائه کرد:

خیانت در امانت عبارتست از استعمال، تصاحب تلف یا مفقود نمودن توام با سوء نیت مالی که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنابر استرداد، یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است.

در قوانین راجع به ثبت اسناد و املاک هرچند هرگاه کسی من غیر حق اما با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانون ثبت، ملکی را که متعلق به او نبوده است به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد یا مدت اعتراضات منقضی شود، دیگر کسی به عنوان مالک حقیقی و واقعی نمی‏تواند درخواست ابطال تقاضای ثبت یا سند مالکیت او را بنماید و جز در مورد صدور اسناد مالکیت معارض یا اشتباهات ثبتی هیچ دعوایی در این خصوص مسموع نیست و مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت بر این امور دلالت دارند؛ ممکن است گفته شود که این برخلاف عدل و انصاف است که صاحب حق نتواند حق خود را مطالبه کند و مجبور باشد که در برابر صاحب سند مالکیت تمکین و سکوت نماید. اما این اشکال در برابر مصالح جامعه مندفع است زیرا مصالح جامعه و روشن شدن وضع مالکیت غیر منقول و حفظ حقوق دارندگان اموال غیر منقول، ایجاب می‏نماید که املاک به ثبت برسد. اگر ثبت ملک قاطع دعاوی نباشد و دلیل قطعی مالکیت محسوب نشود، فایده‏ای بر آن مترتب نخواهد بود و کسی از آن استقبال نخواهد کرد. فدا شدن منافع تنی چند از مالکین که به علت بی اطلاعی یا تنبلی و تسامح و عدم اقدام به موقع نتواسته‏اند حقوق خود را حفظ و از آنها دفاع نمایند، نمی‏تواند در برابر منافع عام و فواید اعتبار ثبت املاک مورد توجه قرار گیرد. و لذا قانونگذار در مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت مقرر داشته است که پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی تضییع حق به هیچ عنوان قابل استماع نیست و دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا به او منتقل شده است مالک می‏شناسد. توجیه آن هم علاوه بر آنچه ذکر شد آن است که وقتی کسی با وجود انتشار آگهی­های ثبت عمومی و مقدماتی و نوبتی و تحدیدی در مدت قانونی اقدام به درخواست ثبت یا اعتراض بر ثبت یا تحدید حدود و حقوق ارتفاقی نمی‏کند، در حقیقت به منزله آن است که از آن اعراض نموده و به ضرر خود اقدام کرده است و کسی که به ضرر خود اقدام می‏کند، نمی‏تواند شکایتی داشته باشد و باید عواقب آن را تحمل نماید[۳]

این جرم در ماده ۲۸ قانون ثبت پیش بینی شده، لیکن از آنجا که ماده یاد شده ارتباط لایتجزایی با ماده ۲۷ همان قانون دارد، ابتدا ماده اخیرالذکر و سپس ماده ۲۸ بیان می‌گردد.

به موجب ماده ۲۷ قانون ثبت: «کسانی که در مورد املاک وقف و حبس و ثلث باقی باید تقاضای ثبت بدهند و همچنین کسانی که نسبت به ثبت این قبیل املاک باید عرض حال اعتراض داده و حقوق وقف و حبس و ثلث باقی را حفظ کنند. به موجب نظام نامه وزارت عدلیه معین خواهد شد.»

و بر اساس ماده ۲۸ قانون ثبت: «هرگاه نسبت به این قبیل املاک به عنوان مالکیت تقاضای ثبت شده و متولی یا نماینده اوقافی که به موجب نظام نامه مکلف به دادن عرض حال اعتراض و تعقیب دعوی و حفظ حقوق وقف یا حبس یا ثلث باقی است در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننماید به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد. در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف وحبس و ثلث باقی شده است هرگاه اشخاص مذکور در فوق در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند به مجازات خائنین در امانت محکوم می‏شوند.»

با توجه به سیاق عبارات مندرج در مادتین ۲۷ و ۲۸ قانون ثبت لازم است در آغاز در خصوص اصطلاحات وقف، حبس و ثلث باقی توضیحاتی ارائه گردد:

«وقف عقدی است که به موجب آن مالک، عین مال معینی از اموال خود را از نقل و انتقال مصون کرده (حبس می‏کند) و منافع آن را در اختیار شخص یا اشخاص یا مصرف معین می‌گذارد[۴]» و به تعبیر دقیق قانونی «وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود[۵]».

«حبس، نوعی از عقود احسان است که با وقف از جهات ذیل فرق دارد:

- ملک محبوس از مالکیت حبس کننده خارج نمی‏شود هرچند که برای حبس مدت معین نشود. (این را حبس مطلق گویند.) در این صورت مادام که عین باقی است نمی‏توان از حبس عدول کرد. مثلاً اگر اتومبیلی را حبس کنند برای مدرسه‏ای و اتومبیل بعداً فرسوده شود و اوراق گردد، مصالح اتومبیل ملک حابس خواهد بود و حال اینکه وقف چنین نیست.

- می‏توان برای حبس، مدت، معین نمود ولی در وقف نمی‏توان مدت معین کرد. در این صورت مال محبوس پس از انقضای مدت به ملکیت کامل مالک یا ورثه عودت می‏کند.

- اگر حبس مالی کنند و مدت معین ننمایند به محض فوت حابس ملک جزء ترکه شده و حبس از بین می‏رود[۶]».

حبس بر دو نوع است: حبس مطلق و حبس مؤبد.

حبس مطلق «عقدی است که در آن مالک حق انتفاع از ملک خود را بدون آنکه مدتی برای آن معین کند به دیگری واگذار می‏نماید. عقد مزبور جائز بوده و هر یک از منتفع و مالک می‏توانند هر زمان رجوع نموده و عقد را فسخ نمایند[۷].

حبس مؤبد «حق انتفاعی است که در عقد آن، دوام، قید شده باشد بدین جهت آن را مؤبد گویند. حبس مؤبد مانند وقف می‏باشد و مادام که عین باقی است منافع از آنِ منتفع خواهد بود[۸].

منظور از ثلث باقی «مال غیر منقولی است که موصی آن را از محل ثلث ترکه برای صرف در مصارف خیر معین کند که منافع آن علی الدوام (و بدون تحدید به مدت معین) در آن­ مصرف که معین کرده صرف گردد. در اصطلاح دیگر آن را ثلث مؤبد نامند[۹].

حال که با اصطلاحات مسبوق الاشاره آشنا شدیم باید گفت که املاک وقف، حبس و ثلث باقی، املاکی است که خصوصیات صدرالتوصیف را داشته باشند و از آنجا که وجود چنین املاکی در هر جامعه، نشان از تکامل و پیشرفت معنوی آن جامعه است، قانونگذار بویژه در قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک برای حفظ و صیانت املاک مذکور تدابیر خاص و ویژه‏ای اندیشیده است.

[۱] - قرآن مجید، سوره النسا، آیه ۵۸.

[۲] - حسین، میرمحمد صادقی، همان منبع، ص.۱۴۳

[۳] - غلامرضا، شهری، حقوق ثبت اسناد و املاک، همان منبع، ص.۱۳۱

[۴] - محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۷۵۲.

[۵] - ماده ۵۵ قانون مدنی.

[۶] - محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۲۰۸

[۷] - سید حسن، امامی، حقوق مدنی، جلد اول، انتشارات اسلامیه، چاپ۲۶، ۱۳۸۵، ص.۶۵

[۸] - همان، ص.۶۵

[۹] - محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۱۸۸-۱۸۷

بند اول: رکن قانونی

نظر به اینکه در ماده ۲۸ قانون ثبت که قبلا از آن سخن به میان آمد تصریح شده است که مرتکبین­ جرم یاد شده به مجازات خیانت در امانت و خائنین در امانت محکوم می‏شوند باید اذعان­ داشت که ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی راجع به جرم خیانت در امانت به معنی اعم می‏باشد­- با ماده ۲۸ مارالبیان مجتمعاً رکن قانونی جرم ثبتی «اسناد و املاک» مبحوث ‏عنه را تشکیل می‏دهند.

بند دوم: رکن مادی

رکن مادی جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت از دو جزء تشکیل شده است:

الف) فعل منفی (ترک فعل)

رکن مادی اکثر جرائم را فعل مثبت مادی تشکیل می‏دهد. به تعبیر دیگر غالب جرائم با انجام یک سری اعمال مثبت مادی محقق می‏گردند. این موضوع به خصوص در مورد جرائم علیه اموال و مالکیت و به ویژه در جرم خیانت در امانت صادق است. به طوری که صور خاصه رکن مادی جرم اخیر الذکر که عبارت از استعمال، تصاحب، تلف و مفقود کردن است، همگی اعمال مادی مثبت فیزیکی‏اند. اما علی رغم همه این مسائل و پیش بینی مجازات جرم خیانت در امانت برای مرتکبین جرم موضوع ماده ۲۸ قانون ثبت، فعل منفی و به تعبیر حقوقی دیگر، ترک فعل یکی از اجزای اساسی رکن مادی جرم یاد شده را تشکیل می‏دهد[۱]. این ترک فعل (فعل منفی) در قالب ندادن عرض حال اعتراض بر ثبت یا حقوق ارتفاقی و یا تعقیب ننمودن دعاوی مطروحه در این موارد، توسط متولی­ یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوف علیهم در مورد املاک وقف یا متصدی حبس و محبوس­ لهم در مورد املاک حبس یا وصی یا ناظر ثلث در مورد املاک ثلث باقی متجلی می‏گردد. توضیح، آن که همان طور که گفته شد قانون ثبت و آیین نامه اجرایی آن برای ثبت املاک وقف، حبس و ثلث باقی و همچنین اعتراض بر ثبت در مورد چنین املاکی و همچنین راجع به ثبت حقوق ارتفاقی و اعتراض بر ثبت حقوق ارتفاقی املاک مسبوق الاشاره ترتیبات خاصه قانونی را پیش بینی نموده است که انجام آن به عهده افراد ذی صلاح تعیین شده توسط قانونگذار، یعنی متولی یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوفٌ علیهم در مورد املاک وقف، متصدی حبس یا محبوس لهم در مورد املاک حبس و وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی می‏باشد. حال چنانچه اینان به وظایف قانونی خود مندرج در ماده ۲۷ قانون ثبت و آیین نامه اجرایی آن عمل نکنند و در این خصوص ترک فعل نمایند با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی مرتکب جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت شده‏اند.

ب: تبانی

دومین جزء رکن مادی جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت، تبانی است. به ­تعبیر دیگر، برای اینکه رکن مادی جرم مذکور تکمیل گردد، باید ترک فعل امانت داران املاک وقف، حبس و ثلث باقی با تبانی با متقاضیان ثبت املاک مذکور صورت گرفته باشد. به تعبیری جامعتر «برای اینکه جرم خیانت در امانت در این خصوص تحقق یابد لازم است که عمل با تبانی قبلی صورت گرفته باشد[۲].»

تبانی که در لغت به معنی «با یکدیگر قراری نهادن، نهانی پیمان بستن[۳]» است، اساس و پایه‏اش نفس «توافق» می‏باشد که الزاماً و لابد باید وجود آن اثبات گردد. فایده عملی اثبات تبانی متولی یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوفٌ علیهم در مورد املاک وقف یا متصدی حبس و محبوس لهم در مورد املاک حبس یا وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی با متقاضیان ثبت، این است که در صورت اثبات چنین امری، مجرمیت افراد و اشخاص یاد شده مسلم و یقینی فرض می‏شود و خیانت در امانت آنها در املاک مورد امانت مسجل و هویدا تلقی می‏گردد. توضیح آن که اشخاص یاد شده امین املاک وقف، حبس و ثلث باقی محسوب می‏شوند و امین، مطابق قوانین و مقررات موضوعه مملکتی باید نهایت سعی و تلاش خود را در حفظ و حراست از املاک مورد امانت بنماید. حال چنانچه اشخاص مذکور خیانت را بر امانت ترجیح دهند و با تبانی با متقاضیان ثبت به تکالیف و وظایف قانونی خود که در این جا دادن عرض حال اعتراض بر ثبت و حقوق ارتفاقی و تعقیب دعاوی مطروحه در این خصوص است، عمل ننمایند، مطابق ماده ۲۸ قانون ثبت مجرم محسوب گردیده و به مجازات جرم خیانت در امانت و خائنین در امانت محکوم می‏شوند. نکته بسیار مهمی که در خصوص تبانی در جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت باید یادآوری نمود این است که در تبانی، توافق حداقل دو نفر برای ارتکاب جرم ضروری است و معمولاً تمام کسانی که در جرمی با هم تبانی نموده باشند با در نظر گرفتن سایر شرایط و ضوابط قانونی به مجازات می‏رسند اما در مانحن فیه ما ملاحظه می‏کنیم که قانونگذار متقاضیان ثبت را مجرم قلمداد ننموده و صرفاً نماینده اوقاف یا ناظر یا متولی یا موقوف علیهم در مورد املاک وقف و متصدی حبس و محبوس لهم در مورد املاک حبس و وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی را مجرم محسوب کرده است. البته این احتمال وجود دارد که متقاضیان ثبت موضوع ماده ۲۸ قانون ثبت تحت عناوین جزایی دیگر مورد تعقیب قرار گیرند.

بند سوم: رکن معنوی

این جرم جرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد. برای تحقق جرم موضوع ماده ۲۸ قانون ثبت، قصد مجرمانه و سوءنیت عام مرتکب یا مرتکبین برای تحقق آن کفایت می‌کند. به تعبیر دیگر مرتکب این جرم یعنی متولی وغیره باید بداند که تبانیش با متقاضی یا متقاضیان ثبت و نتیجتاً ندادن عرض حال اعتراض بر ثبت وحقوق ارتفاقی و تعقیب ننمودن دعاوی مطروحه در مورد املاک یا شده، خلاف قانون وجرم محسوب می‌گردد[۴] .

در پایان این نکته را باید اضافه کرد که جرم موصوف از جرائم عمومی وغیر قابل گذشت است.

[۱] - محمد، زارعی، همان منبع، ص.۴۲

[۲] - هوشنگ، شامبیاتی، حقوق کیفری اختصاصی، جلد دوم، انتشارات ژوبین، چاپ اول، ۱۳۷۵، ص.۱۴۸

[۳] - محمد، معین، فرهنگ فارسی (یک جلدی کامل)، انتشارات ساحل، چاپ سوم، ۱۳۸۴، ص.۳۱۰

[۴] - احسان اله، پیر داده، همان منبع، ص.۹۰

جعل و تزویر در اسناد رسمی

«ویژه مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی»

مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰: «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عامداً یکی از جرمهای ذیل را مرتکب شود، جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است، محکوم خواهد شد:

اولاً: اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.

ثانیاً: سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند، ثبت نماید.

ثالثاً: سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده‌اند ثبت کند.

رابعاً: تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مأخر در دفتر ثبت کند.

خامساً: تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.

سادساً: اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.

سابعاً: سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند.»

در ابتدا لازم است توضیحاتی - هرچند مختصر - درباره سند و جعل اسناد ارائه شود.

اسناد، جمع سند است و سند در اصطلاح حقوقی، مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد: «منظور از نوشته، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان باشد؛ خواه از خطوط متداول باشد یا غیر متداول مانند رمزها و علاماتی که دو یا چند نفر برای روابط بین خود قرارداده‌اند. صفحه‌ای که نوشته بر آن نمایان است فرقی نمی‌نماید که کاغذ یا پارچه باشد یا آن که چوب، سنگ، آجر، فلز و یا ماده دیگر. خطی که بر صفحه نمایان است فرقی ندارد که به وسیله ماده رنگی با دست نوشته شده یا ماشین کپی و یا چاپ شده باشد. هم چنان که فرقی نمی‌نماید که بر صفحه حک شده باشد یا آن که به وسیله آلتی، برجستگی بر صفحه ایجاد کرده باشد. برای آن که در اصطلاح حقوقی به نوشته‌ای سند گفته شود، باید آن نوشته قابلیت آن را داشته باشد که بتواند دلیل در دادرسی قرار گیرد. یعنی بتوان برای اثبات ادعا در مقام دعوی حقّ یا دفاع از دعوی حقّ آن را به کار برد، خواه آن که دعوایی مطرح نشده باشد یا آن که پیش آمد دعوایی را تنظیم کنندگان احتمال ندهند، مانند قباله نکاح و الاّ هر نوشته، سند محسوب نمی‌گردد[۱].»

طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند بر دو نوع است: رسمی و عادی. و مطابق ماده ۱۲۸۷ همین قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است و طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.

اما جعل اسناد؛ یکی از رایج‌ترین انواع جعل است و به عنوان یکی از پدیده‌های کیفری رایج موضوع بحث مداوم حقوقدانان بویژه دانشمندان حقوق جزا و جرم‌شناسی است. این پدیده کیفری «در عصر حاضر یکی از مسایل مهم حقوق کیفری است، زیرا در روابط روزانه مردم اعم از روابط مالی و غیر مالی به هر کیفیت، تعداد بی شماری نوشتجات و اسناد به انحاء مختلف مبادله می‌شود که مفاد آنها باید رعایت شود. برای این که فعالیتهای مختلف اجتماع راه عادی خود را طی کند لازم است نوشتجات مزبور وسایل مطمئنی برای حفظ روابط افراد بوده و اولین شرط استحکام آنها این است که عاری از تزویر و تقلب باشند.

جای تردید نیست اسنادی که دستخوش جعل و تزویر­ قرار می‌گیرند طبعاً موجب اختلال روابط اجتماع و هم موجب لطمه به منافع افراد است و همین آثار ضرری مادی و معنوی جعل است که مداخله قانون مجازات را ایجاد نموده است. توسعه روزافزون روابط تجاری و سیاسی و علمی بین افراد و اجتماعات، تنظیم و تبادل اسناد بی شماری را موجب شده است. جعل و تزویر در مندرجات این اسناد روز به روز به همان نسبت رو به افزایش و توسعه می‌باشد و به همین مناسبت امروزه تئوری کلی جعل اسناد از مسایل مهم و مورد بحث حقوق کیفری جدید می‌باشد. هدف­ تئوری نوین این است که مطالب دروغ و خلاف حقیقت و مزوّری را که کلاًّ یا بعضاً در نوشتجات درج می‌شوند مورد بحث قرارداده و دروغهای ساده و قابل اغماض را از تقلباتی که دارای جنبه جزایی بوده و مشمول قوانین کیفری است تفکیک نماید[۲].» و در همین رابطه نظر به اهمیت و تفوق و مزایایی که اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی دارند، قانونگذار برای مرتکبین جرم جعل و تزویر در اسناد رسمی مجازاتی به مراتب بیشتر و شدیدتر از مرتکبین جرم جعل و تزویر در اسناد عادی در نظر گرفته است. چنانچه مجازات جاعلین اسناد رسمی، مطابق مادتین ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی، حبس از یک تا پنج سال یا جزای نقدی از شش تا سی میلیون ریال می‌باشد؛ در حالی که مجازات جاعلین اسناد عادی حبس از شش ماه تا دو سال یا سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی می‌باشد.

[۱] - سید حسن، امامی، حقوق مدنی، جلد ششم، انتشارات اسلامیه، چاپ سوم، ۱۳۷۲، ص.۶۵

[۲] - محمد، سلیمان پور، جعل اسناد در حقوق ایران و از نظر حقوق تطبیقی، انتشارات گنج دانش، چاپ سوم، ۱۳۶۱، ص.۱