بافت فرسوده، به عرصه­هایی از محدوده قانونی شهر­­ها اطلاق می­شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، فقدان دسترسی­های مناسب و کمبود خدمات و زیر­ساخت­های­شهری، آسیب­پذیر بوده و ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند (نایبی، فهندری،91 ). فرایند مداخله در بافت­های فرسوده شهری به سه شکل صورت می­گیرد:

الف) بهسازی یعنی بهبود بخشیدن به وضعیت بافت و عناصر درونی آن. در واقع بهسازی زمانی صورت می­گیرد که فرسودگی­ نسبی فضا از لحاظ عملکردی رخ داده باشد.

ب) نوسازی زمانی انجام می­شود که فضای شهری، مجموعه یا بنا از کارکردی مناسب برخوردار بوده ولی فرسودگی نسبی کالبدی فضایی موجب کاهش کارایی و بازدهی آن شده است.

ج) بازسازی یعنی از نو­ساختن. بازسازی زمانی صورت می­گیرد که در بنا، مجموعه و یا فضای شهری، فرسودگی به­صورت کامل ایجاد شده­باشد.

بافت­های فرسوده یکسری مشخصه­ها و خصوصیاتی دارند که از این طریق می توان محدوده این بافت­ها را شناسایی نمود شامل:

– عدم استحکام ساختمان­ها در برابر زلزله

– ناکارآمدی شبکه­ های تأسیساتی موجود

– ناکارآمدی شبکه دسترسی­ها

– عدم امنیت

– پایین بودن ارزش زمین

– تراکم بالا

با توجه به این خصوصیات فوق الذکر، شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

2-1- بیان مسئله

مدیریت ریسک یک روش فعال و پویش گرانه است که به اگر­ها پاسخ می دهد. در واقع مدیریت پروژه اگرهای مختلف هر بخش کاری را مطرح کرده، تأثیرات انجام رخداد و اگرها را بررسی کرده و در نهایت پاسخی منطقی در تبادل اگرها اتخاذ می نماید، تا بدین وسیله بر اهداف پروژه تأثیر مثبت بگذارد. پر واضح است که وقایع پیش بینی نشده­ای که طبق تعریف ریسک نامیده می شوند؛ در طول دوره عمر پروژه رخ داده و برخی از آن­ها می­توانند آسیب­های جدیدی به پروژه وارد نمایند. بنابراین نظریه مدیریت ریسک به عنوان تکنیکی در مقابل رخداد­­های غیرقابل پیش بینی و کنترل این گونه رخدادها مطرح می شود. (حسینعلی­پور، جهرمی، محبی­فر، 89)

پروژه­های نوسازی بافت­های فرسوده با توجه به پیچیدگی زیاد، تنوع حوزه­های اجرایی و ذینفعان متعدد تحت تأثیر عدم قطعیت­های فراوانی است که تحقق اهداف پروژه را تهدید می­نماید. در این نوع پروژه­ها با توجه به هزینه­های زیاد و محیط متغیر که به علت وابستگی به محدودیت­ها و ذینفعان متعدد، نیازهای عملکردی ممکن است چندین بار تغییر کند، مدیریت صحیح ریسک­های پروژه از نکات کلیدی است. ریسک پروژه­های نوسازی شهری ابعاد مختلفی دارد شامل: ریسک اقتصادی، ریسک مدیریت مشتریان قدیمی تر، ریسک قوانین و مقررات و ریسک تکنولوژی ساختمان که در این پژوهش ما به مدیریت ریسک، ریسک های اقتصادی این گونه پروژه ­ها می­پردازیم.

3-1- تعریف کلمات کلیدی

مدیریت ریسک: کاربرد سیستماتیک سیاست‌های­ مدیریتی، رویه‌ها و فرایندهای مربوط به فعالیت‌های تحلیل، ارزیابی و کنترل ریسک می‌باشد. مدیریت ریسک عبارت از فرایند مستندسازی تصمیمات­نهایی اتخاذ شده و شناسایی وبه­‌کارگیری معیارهایی است که می‌توان از آن­ها جهت رساندن ریسک تا سطحی قابل قبول استفاده کرد.

ریسک: رویداد­های غیر­منتظره که معمولاً به صورت تغییر در ارزش­دارایی­ها یا بدهی­ها می­باشد.

نوسازی شهری: به­ معنی تجدید بنای کامل مناطق موجود برای ارتقاء کیفیت زندگی در آن­ها (که تا حدی تنزل یافته که دیگر قابل اصلاح نیست) و نیز، بنای مناطق جدید شهری. نوسازی شهری ترکیبی است از عناصری مانند: کاربری زمین، جمعیت، وضعیت اقتصادی، برنامه­ جامع، برنامه ­ریزی و ملاحظات مربوط به رفاه­ اجتماعی.

4-1- اهمیت و ضرورت موضوع

همان­گونه که مستحضرید بافت­های فرسوده شهری موجب بروز یکسری مشکلات و ناهنجاری­های اجتماعی اقتصادی می شود از جمله: بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان محله، نا­امنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت. از طرفی یکی از اهداف جامعه اسلامی بالا بردن سطح رفاه و اجرای عدالت اجتماعی در جامعه می­باشد. در همین راستا پروژه ­هایی تحت عنوان پروژه­ های نوسازی بافت­های فرسوده شهری تعریف شده­اند.

از دیگر سو هر پروژه یکسری اهدافی دارد که عدم تحقق آن به منزله شکست پروژه است. عوامل شکست پروژه هم مشکلات و ریسک­هایی می­باشد که در طی مراحل پروژه با آن مواجه می­شویم. به همین دلیل شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه ­ها اهمیت والایی دارد.